Bali Menjadi Favorit Investasi Property di Indonesia

Hiramsyah Sambhudy Thaib, Presiden Direktur PT Bakrieland Development Tbk., pernah berujar, Bali tidak akan mati. Ia akan terus bermetafora, selalu mengikuti dinamika peradaban yang tengah melaju dan bahkan Bali yang menentukan arah dinamika itu. Ujaran yang tak berlebihan. Kekinian Bali, tak lepas dari proses panjang dalam mempertahankan identitas sebagai destinasi wisata terbaik dunia.

Dengan begitu, ketika Bali mengubah posisinya menjadi pilihan investasi, terutama untuk industri properti, maka mata investor seakan terpaku ke sini. Tragedi bom beruntun beberapa tahun lalu, justru membuat iklim investasi di Pulau Dewata kian resisten dan semakin kuat. Sensitifitas pasar tereduksi dengan bangkitnya sektor pariwisata Bali. Anugerah ke 8 kali sebagai The Best Island of The World versi majalah Leisure, Amerika Serikat, menjadi energi kebangkitan itu.

Menstimuli naiknya permintaan yang diiringi pertumbuhan harga yang konsisten selama lima tahun terakhir. Menurut laporan konsultan properti Deloitte, harga properti terus mengisyaratkan stabilitas dengan pencapaian hingga 25 persen. Dan angka ini diproyeksikan menguat dua kali lipat dalam tiga sampai lima tahun mendatang. Statistik harga tanah juga memperlihatkan lonjakan yang dramatis. Bahkan di wilayah selatan Bali, seperti Uluwatu, Denpasar, Kuta, Sanur, Nusa Dua, dan Pecatu, mengalami apresiasi sebanyak 400% pasca krisis.

Dibarengi catatan positif tingkat penghunian kamar (TPK) di hotel-hotel dan vila secara umum. TPK tahun 2007 mencapai rata-rata 60,58% dan lamanya menginap tamu asing dan turis nusantara membukukan angka 3,34 hari. Memang, angka lama menginap tamu ini belum menyamai pencapaian sebelum tragedi bom, yang minimal 7 hari sekali kunjungan.

Namun demikian, masih ada faktor kuat lainnya yang mendukung investasi properti kian menarik di sini. Yakni jumlah wisatawan asing yang berlibur ke Bali memperlihatkan tren meningkat. Menurut catatan Biro Pusat Statistik (BPS) per Januari 2008, mencapai 147.300 orang. Naik 27,49% dibanding tahun 2007 pada periode yang sama. Tahun lalu, jumlah total wisatawan mancanegara mencapai 1.666.079 juta orang. Meroket 31,96% dari tahun 2006 yang sebanyak 1.262.537 wisatawan.

Dan karena itulah, pengembang sekaliber PT Bakrieland Development Tbk, dan PT Surya Semesta Internusa Tbk., tak berpaling dari Bali. Nama pertama bahkan lebih agresif. Mereka sudah memiliki portofolio Bali Nirwana Residence yang dikelola jaringan hotel Le Meridien. Tak puas sampai di situ, mereka membangun The Legian Nirwana Suites yang direncanakan beroperasi pada akhir 2008. Proyek ini sejatinya peremajaan properti lawas mereka yang berkonsep vila. Menyusul kemudian dua proyek; private villas di kawasan Ubud dan komersial di Seminyak.

Jejak kedua pengembang tersebut diikuti oleh Gramedia Group, Sosro Group, dan Agung Podomoro Group. Sementara pengembang lainnya seperti PT Panorama Development Utama, PT Kelapa New Kuta Beach, dan PT Trimustika menjalin aliansi strategis dengan PT Bali Pecatu Graha guna mengembangkan sejumlah properti di Pecatu Indah Resort. Belum lagi pengembang kecil dan individu serta investor mancanegara yang tergiur membangun vila eksklusif di sini. Sebut saja Outrigger Enterprise Group asal Amerika Serikat dengan dua proyek andalannya masing-masing O-CE-N dan Panorama Resort and Spa. Dengan padatnya pengembangan properti itu, diperkirakan kapitalisasi proyek properti di Bali membukukan angka tak kurang dari Rp3 triliun hingga Rp7 triliun.

Nominal yang mencengangkan, mengingat ijin membangun hotel dan vila di Bali sangat rumit, birokratis dan membutuhkan proses yang luar biasa panjang. Dus, akhir tahun lalu, sejatinya BI Denpasar telah mengimbau Pemerintah Provinsi Bali untuk menghentikan sementara pemberian ijin membangun hotel dan vila, karena menciutnya permintaan dan pasok berlebih. Akibatnya gerak pertumbuhan perekonomian Bali cenderung lambat. Selama 2007 hanya mencapai 5,8% atau hanya bergeser 5 basis poin dibanding 2006.

Namun demikian, hal itu tampaknya tidak menghalangi niat investor untuk membangun properti. Mereka optimis terhadap perkembangan sektor ini. “Saat ini, justru waktu yang tepat menggarap Bali,” tukas Hiramsyah.

Menurut analis dari Jones Lang LaSalle, Djodi Trisusanto, industri properti Bali belum memasuki taraf jenuh. Dus, bersifat khusus karena properti yang dibangun berorientasi pada transaksi sewa sebagai ujung tombak kegiatan pariwisata. “Dengan pulihnya pariwisata Bali, memberikan garansi industri properti juga ikut terpengaruh. Saat ini para pengembang berlomba membangun properti yang memiliki kualifikasi standar internasional,” ujarnya.

Untuk Kelas Premium

Tak hanya pencapaian segi kualitas, banyak juga properti yang menawarkan pemanis berupa keuntungan (yield) menggiurkan hingga mencapai lebih dari 5%. Menurut analisa Global Property Guide, vila-vila di sini secara umum menawarkan yield rata-rata sekitar 6% dengan harga jual rata-rata 905 dolar AS/m2. (lihat tabel).

Meski harga propertinya terbilang tinggi, pengembang tak khawatir propertinya tak terserap pasar. Sebab, mereka secara sadar membidik segmen pasar yang tidak sensitif terhadap harga dan tekanan inflasi. Yakni kelas menengah, atas dan premium. Vila-vila Banyan Tree Resort di bukit Ungasan, memberikan konfirmasi atas premis itu. Resor milik PT Surya Semesta Internusa Tbk., itu telah terjual sekitar 60% dari total keseluruhan 240 unit. Padahal harganya selangit. Untuk vila paling mungil seukuran 239 m2 yang hanya berisi satu kamar tidur dijual seharga Rp8 miliar. Selain faktor lokasi dengan lingkungan alam yang menawan juga operator jaringan hotel internasional Banyan Tree yang bisa menjamin kualitas pengelolaan.

Begitupula dengan unit-unit kondotel yang ditawarkan The Legian Nirwana Suites. Tak bisa dibilang murah. Kita harus merogoh kocek sebesar Rp2,915 miliar hanya untuk mendapati unit yang berisi satu kamar tidur berukuran 60 m2. Meski begitu, toh The Legian Nirwana Suites mencuat sebagai pilihan realistis untuk investasi. Hingga saat penutupan atap (topping off), telah membukukan 70% penjualan dari 220 unit yang dilempar ke pasar. Sementara 80 unit sisanya dijadikan sebagai aset jangka panjang.

Dikatakan Hiramsyah, bahwa pembeli properti di Bali mayoritas memang bermotif investasi. “Mereka memburu keuntungan dari properti yang dapat disewakan kembali dengan harapan mendapat keuntungan yang tinggi. Ekspektasi mereka inilah yang ingin kami wujudkan. Kami memberikan jalan dengan menawarkan properti dengan guaranteed return sebesar 6% per tahun selama tiga tahun pertama dan akan dikelola secara profesional oleh Grand Mercure (Grup Accor),” paparnya.

Hitung-hitungannya begini, harga jual Rp2,915 miliar dan guaranteed return 6% per tahun (Rp148.220.333) dengan asumsi keuntungan 5% per tahun (Rp123.516.949) dan asumsi stay conversion 21 hari (18.900.000), maka akan diperoleh total benefit sebesar Rp290.637.288. Atau Rp871.911.864 selama tiga tahun pertama. Nominal ini kelak meningkat seiring dengan potensi bertumbuhnya guaranteed return pada tahun keempat menjadi 8% selama lima tahun ke depan. Total benefit yang bakal diperoleh investor adalah Rp347.394.068. Dengan demikian balik modal akan terwujud pada tahun kedelapan investasi.

“Tawaran yang menarik bukan? Jangka waktu pengembalian modal investasi ini terhitung cepat. Dan angka-angka asumsi ini bisa berubah sesuai kondisi dan situasi pasar. Tren pasar di Bali mengarah positif. Dan ingat nama Accor adalah jaminan. Tamu-tamu mancanegara pasti mencari akomodasi yang dengan pengelolaan yang bermutu,” jelas Hiramsyah.

Digandengnya bendera berjaringan internasional juga diadopsi oleh PT Seminyak Suites Development. Pengembang Anantara Seminyak, apartemen eksklusif nan mewah setinggi 6 lantai, ini menggaet Anantara, brand asal Thailand. Tak heran jika visualisasi interior dan eskterior Anantara Seminyak sangat kental dengan nuansa tropikal khas resor dan vila di Phuket sana. “Dengan nama Anantara, kami lebih percaya diri dalam menawarkan properti ini,” ujar Direktur PT Seminyak Suites Development, Djoni Hasjim.

International chain operator (pengelola jaringan internasional) memang menjadi nilai tambah sebuah properti. Ada prestis dan kualitas di dalamnya. Dan itu dinilai Djodi sebagai preferensi pasar yang tengah berkembang di Bali. Menariknya, brand-brand yang bertarung di sini, khususnya yang mengelola vila dan hotel berkelas, bukan sembarang. Sebut saja Ritz Carlton dan St. Regis yang hanya dapat kita temui di kota-kota besar dunia, atau Bvlgari yang cuma ada dua di bumi. Satu di Milan, Italia dan lainnya ya di ranah kecak ini. Begitupula dengan nama Banyan Tree yang telah sukses membangun citra positif untuk resor-resor kelas dunia di kawasan wisata internasional macam Phuket, Maladewa, Bintan, dan Seychelles. sumber hildalexander.wordpress.com, http://www.dotlahpis.com/category/legalitas/perkembangan-property-di-bali